PROJETO DE LEI Nº   /2023, DE 01 DE JANEIRO DE 2023

"Estabelece a Instituição de Condomínio de Lotes para fins residenciais e dá outras providencias"

PROPONENTES: VER.ª PROFESSORA SANDRA ORTH (PSDB).

PROJETO DE LEI Nº   /2023, DE 01 DE JANEIRO DE 2023

Excelentíssimo Senhor Presidente da Câmara Municipal, de Campo Bom/RS.

Considerando ser de competência dos Vereadores a presente proposta de Lei, conforme estabelece art. 39 da Lei Orgânica de Campo Bom.

Considerando que a matéria constante deste Projeto de Lei nunca foi a plenário neste exercício, afastando o que disciplina o art. 68 do Regimento Interno da Câmara de Vereadores de Campo Bom.

Considerando as recentes notícias de que a matéria é de interesse público, conforme reunião com a Comissão Especial Municipal de Assessoramento das Políticas Públicas, realizada em 17/03/22 pelo chefe do Poder Executivo e da qual anexamos declaração para fins do que disciplina art. 177 / § 5 da Constituição Estadual.

A Vereadora signatária requer que, após trâmites regimentais, seja analisado pelos nobres pares o seguinte projeto de Lei, abaixo declinado, e, se acatado e aprovado, seja encaminhado ao Poder Executivo.

Atenciosamente, renovando votos de estima e apreço, subscrevo.

  Vereadora Sandra Orth (PSDB)

PROJETO DE LEI Nº   , DE 01 DE JANEIRO DE 2023

                                                           "Estabelece a Instituição de Condomínio de Lotes para fins residenciais e dá outras providencias”

Art. 1º Fica instituído o condomínio de lotes para fins residenciais, na cidade de Campo Bom, mediante prévia aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes, respeitando-se os índices urbanísticos e critérios previstos no Código de Obras, no Plano Diretor e legislação vigente aplicável.

Art. 2º Considera-se condomínio de lotes, o condomínio constituído por terrenos, sem edificação privativa, e destinados ao uso residencial unifamiliar, conforme moldes definidos no Código Civil, artigo 1358A e no  artigo 8º, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no qual cada lote será considerado como unidade autônoma, atribuindo-se uma fração ideal para cada unidade.

Art. 3º Fica estabelecido que o condomínio de lotes poderá ser instituído em área urbana de uso residencial, conforme definido no zoneamento municipal ou lei específica de expansão urbana para a zona da gleba.

• 1º A gleba não poderá exceder 1.000 (mil) metros de testada para logradouro público.

• 2º A área máxima, por fase de execução do empreendimento, permitida pelo município para a criação e instituição de condomínio de lotes para fins residenciais não poderá exceder:

1. a) O limite máximo estabelecido na Lei Estadual de Desenvolvimento Urbano nº 10116/94, nas glebas localizadas no centro da cidade e nos bairros lindeiros;

1. b) O limite máximo estabelecido na Resolução CONSEMA 372/2018 de competência municipal para licenciamento de Condomínios Residenciais, nas glebas localizadas nos bairros afastados do centro da cidade;

1. c) Os limites dos bairros que trata este artigo, encontram-se no ANEXO I desta Lei.

• 3º O município poderá excepcionar do disposto no inciso anterior, os condomínios a serem implantados em zonas já estruturadas urbanisticamente, onde a rede viária existente tornar inadequadas as dimensões de testada e área máximas, ou em condomínios com mais de uma fase de execução, caso em que serão observados os limites estabelecidos para cada fase.

• 4º Nas zonas rurais da cidade, será admitido também, a ocupação de solo na forma complementar de acesso por Condomínio para Formação de Sítios de Recreio, conforme estabelece art. 13 / a do Decreto Federal 59428/66.
• 5º No Condomínio para Formação de Sítios de Recreio, será observado a área da matricula original para efeitos do que disciplina o art. 65 da Lei Federal 4504/64. Neste sentido, as futuras unidades autônomas não serão consideradas para aplicação de divisão do módulo rural, pois o solo e as partes comuns são indivisíveis em condomínios, conforme estabelece art. 1331 / §2 do Código Civil.

• 6º Fica dispensada a anuência prévia do INCRA, sendo necessário que o interessado atualize o cadastro junto ao órgão, conforme estabelece art. 20 e seguintes da Instrução Normativa 82/2015 do INCRA.

Art. 4º O condomínio de lotes deverá, pelo menos, satisfazer aos seguintes requisitos:

I   - A área mínima privativa das unidades autônomas será de 360,00 m² (trezentos e sessenta metros quadrados) para Condomínio de Lotes;

II - Nos Condomínios para Formação de Sítios de Recreio, a área total, ou seja, a soma da área comum e da área privativa de cada futura unidade autônoma, não poderá ser inferior à 1000m² (mil metros quadrados), conforme estabelece art. 31 / II da Lei Municipal 1597/94, dispensando exigências de testada minima ou comprimento nas áreas privativas;

III  - As pistas de rolamento dos acessos internos deverão ter, no mínimo, largura de 06 (seis) metros e as calçadas deverão ter, no mínimo, largura de 03 (três) metros para cada lado da via;

IV - Todos os lotes deverão ter frente para os acessos internos ou para via pública;

V - Possuir estacionamento para visitantes, no mínimo de 10% (dez por cento) do total de lotes;

VI  - O recuo frontal dos lotes deverá ser, no mínimo, de 04 (quatro) metros;

VII - A altura máxima das edificações comuns e das futuras residências deverá ser de 7,20m (sete metros e vinte centímetros), medidos do piso do primeiro pavimento até a laje de cobertura do pavimento superior, desconsiderando platibandas, telhados e abrigos para caixa d’água;

VIII - A altura máxima dos pavilhões esportivos deverá ser a mínima especificada pela confederação a que pertença o esporte;

IX - Áreas livres de uso comum na proporção de 35% (trinta e cinco por cento) da área total da gleba.

Art. 5º Fica dispensado de prévia doação pública para áreas institucionais, os Condomínios instituidos por esta lei, por ser vedada a presença do órgão público dentro do condomínio particular.

Art. 6º O condomínio de lotes, poderá ser cercado com muros no alinhamento da gleba com a via pública e na divisa com lindeiros, sendo permitido a altura máxima de 3,20m (três metros e  vinte centímetros).

Art. 7º A aprovação do condomínio de lotes no município se dividirá nas seguintes etapas:

I - Solicitação de Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU);

II - Solicitação do Traçado Básico do Empreendimento (TBE);

III - Solicitação de Aprovação do Condomínio de Lotes (ACO).

Art. 8º Solicitação de Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU): Analisa os possíveis impactos na mobilidade e na infraestrutura pública, indicando medidas ou condicionantes que devem ser adotados para a aprovação do condomínio de lotes na gleba.

• 1 Para emissão do EVU o interessado deverá requerer para a Prefeitura Municipal a certidão, acompanhado dos seguintes documentos:

I – Cópia da matrícula do imóvel. Caso a gleba esteja registrada em mais de uma matrícula, será admitida nesta fase a apresentação de todas, condicionando a aprovação final do condomínio a unificação das referidas glebas em um único objeto;

II – Planta Municipal, escala 1:20.000, em duas vias, contendo:

1. a) localização da gleba e suas divisas;
2. b) identificação dos equipamentos urbanos e comunitários existentes com as respectivas distâncias da área a ser ocupada;
3. c) localização dos cursos d’água, bosques e construções (se houver).

• 2 A Prefeitura Municipal expedirá certidão do EVU, informando as condicionantes para ser implantado um condomínio de lotes na gleba, num prazo máximo de 30 (trinta) dias após protocolo, quando, no mínimo, a área for considerada parcialmente urbanizada, conforme estabelecido no art. 12 da Lei Estadual nº 10.116/94.

• 3 A certidão de que trata este artigo vigorará pelo prazo máximo de 04 (quatro) anos.

Art. 9º Solicitação do Traçado Básico do Empreendimento (TBE): Etapa que analisa o traçado urbano do condomínio de lotes, destacando o acesso ao logradouro público, as vias internas e os lotes do empreendimento.

• 1 Após o recebimento da Certidão de EVU do condomínio de lotes, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal análise do traçado básico do empreendimento. Para esse fim, deverá encaminhar requerimento acompanhado dos documentos abaixo relacionados:

I – Planta de Situação na escala 1:10.000;

II – Planta de Localização na escala 1:5.000;

III – Cópia da viabilidade técnica da concessionária de energia elétrica;

IV – Cópia da viabilidade técnica da concessionária de água potável. Caso não haja viabilidade da concessionária, apresentar cadastro de uso da água, expedido pelo órgão estadual competente;

V – Cópia da Certidão de EVU;

VI – Cópia da Licença Prévia expedida pelo órgão competente. Caso ainda não emitida a LP, será admitida nesta fase cópia da solicitação da licença ambiental;

VII -  Duas vias do Projeto Urbanístico contendo:

1. a) Divisas do imóvel, com seus rumos, ângulos, distâncias e curvas de nível a cada metro;
2. b) Acesso ao logradouro público;
3. c) Subdivisão do condomínio em quadras e lotes, com as respectivas dimensões e numeração das unidades autônomas;
4. d) Sistema interno das vias, com respectivos gabaritos dimensionados;
5. e) Planilha das unidades autônomas, contendo as áreas privativas e comuns, com suas dimensões e percentuais;
6. f) Delimitação de áreas de preservação, cursos d’água, nascentes, florestas e demais condicionantes destacadas na solicitação de licença prévia.

VIII – Duas vias dos Projetos arquitetônicos das áreas comuns (caso houver);

IX – Cópia do Estudo de Impacto de Vizinhança, conforme estabelecido no art. 37 da Lei Federal 10.257/01;

X – Memorial descritivo do condomínio de lotes.

• 2 Num prazo máximo de 30 (trinta) dias, a Prefeitura Municipal se manifestará aprovando o TBE ou, em caso de rejeição, apresentando por ofício as razões técnicas e legais da negativa.

• 3 Em caso de não aprovação, caberá ao interessado anexar suas considerações ou adequações do projeto para nova análise da Prefeitura Municipal, que em igual prazo máximo de 30 (trinta) dias se manifestará.

Art. 10º Solicitação de Aprovação do Condomínio de Lotes (ACO): Etapa que analisa os projetos complementares, aprovando o condomínio de lotes.

• 1 Após aprovação do TBE do condomínio de lotes, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal a ACO. Além do requerimento, os seguintes documentos deverão ser anexados:

I – Cópia do TBE aprovado, juntamente com memorial do condomínio e projetos arquitetônicos das áreas comuns (caso houver);

II – Duas vias do projeto de distribuição de energia aprovado pela concessionária. Caso a rede elétrica interna não seja de propriedade da distribuidora, conforme art. 25 / VII da RN 1000 da Aneel, apresentar duas vias do projeto de distribuição interna de energia;

III – Duas vias do projeto de distribuição de água potável aprovado pela concessionária. Caso a captação de água potável seja subterrânea, conforme Resolução Sema 255/17, apresentar duas vias do projeto de captação e distribuição com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os elementos do sistema de abastecimento acompanhado da outorga do poço ou protocolo junto ao órgão competente;

IV – Duas vias do projeto de iluminação das vias de acesso interno;

V – Duas vias do projeto de drenagem pluvial com todos seus elementos e especificações, bem como projeto de prevenção à erosão (quando necessário);

VI – Duas vias do projeto de coleta de águas servidas, bem como os laudos e detalhamentos do seu tratamento e lançamento;

VII – Duas vias do projeto de pavimentação das vias de acesso, acompanhado dos laudos, ensaios de solo e projeto geométrico;

VIII – Duas vias do projeto de paisagismo e arborização;

IX – Duas vias do cronograma físico-financeiro da obra;

X – Duas vias do contrato padrão de compra e venda;

XI – Duas vias da minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário, com detalhamento para o Código Interno de Edificação das futuras contruções, em consonância com a Lei Municipal nº 422 de 20 de janeiro de 1977.

• 2 Num prazo máximo de 30 (trinta) dias a Prefeitura Municipal se manifestará aprovando o ACO ou, em caso de rejeição, apresentando por ofício as razões técnicas e legais da negativa.

• 3 Em caso de não aprovação, caberá ao interessado anexar suas considerações ou adequações dos projetos para nova análise da Prefeitura Municipal, que em prazo máximo de 30 (trinta) dias se manifestará.

Art. 11º Todos os projetos apresentados pelo interessado para aprovação do condomínio de lotes, deverão ser acompanhados de seus respectivos memoriais e anotação ou registro de responsabilidade técnica emitido por profissionais legalmente habilitados, inscritos e com situação regular junto ao CREA ou CAU, segundo suas atribuições profissionais.

• 1º A responsabilidade civil pelos serviços de levantamentos topográficos, projetos, especificações, memoriais e cálculos caberá aos seus autores e responsáveis técnicos, assim como, a execução das obras, que será de responsabilidade dos profissionais ou empresas que as executarem.

• 2º A Prefeitura Municipal não assumirá quaisquer responsabilidades por projetos a ela apresentados, mesmo que aprovados pelas concessionárias competentes, como também a respecitiva execução do empreendimento.

• 3º Em caso de incorporação imobiliária do condomínio, na hipótese de falência do incorporador, caberá aos adquirentes continuar a execução, nos termos do art. 43 da Lei Federal 4591 de 16 de dezembro de 1964.

Art. 12º Após aprovação final do condomínio (ACO), será entregue ao interessado uma via de cada projeto, memorial e documentos apresentados, com a identificação de aprovação, data, número do processo e assinatura da Secretária Municipal responsável, juntamente com a certidão de aprovação do Condomínio de Lotes, que deverá conter também:

1. a) Nome e endereço do empreendimento;
2. b) Número de unidades autônomas aprovadas e sua finalidade;
3. c) Qualificação do interessado, responsável pelo condomínio aprovado.

Art. 13º Será admitido a comercialização das unidades autônomas do condomínio de lotes, somente após o registro no competente registro de imóveis da incorporação imóbiliária, nos termos do art. 32 da Lei Federal 4591 de 16 de dezembro de 1964 (caso seja incorporado), ou após a instituição de condomínio do empreendimento, previsto no art. 1332 do Código Civil.

PARÁGRAFO ÚNICO – Caso seja iniciada as obras sem o alvará de licença para construção e/ou seja comercializada ou reservada unidades do condomínio, sem o devido registro de incorporação, o responsável pelo empreendimento ficará sujeito as penas previstas no art. 50 da Lei Federal 6766/79.

Art. 14º Num prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após aprovação do condomínio, o interessado deverá requerer o alvará de licença para construção, acompanhado dos seguintes documentos:

I – Cópia da certidão de aprovação do condomínio de lotes;

II – Cópia da Licença Ambiental de Instalação do condomínio, expedida pelo órgão responsável;

III – Cópia da anotação ou registro de responsabilidade técnica, emitido pelo responsável pela execução do condomínio de lotes, legalmente habilitado, inscrito e com situação regular junto ao CREA ou CAU.

Parágrafo Único Num prazo máximo de 30 (trinta) dias após solicitação de que trata o caput, a Prefeitura Municipal expedirá o Álvara de Licença para Construção do Condomínio de Lotes, com validade correspondente ao cronograma de obras aprovado para o empreendimento.

Art. 15º O Município, por seus setores competentes, fiscalizará a execução das obras e, ao final das mesmas, por solicitação do interessado, concederá o termo de conclusão do condomínio de lotes e a carta de habitação das áreas comuns (caso houver).

• 1º Durante a construção do condomínio, a Prefeitura admitirá a aprovação e execução de residências unifamiliares nas unidades autônomas do empreendimento, condicionando a carta de habitação destas residências a conclusão do condomínio de lotes.

• 2º Os projetos de edificação de residências, poderão ser solicitados pelos proprietários ou possuídores das unidades autônomas e serão analisados pelo órgão competente com base no Código de Edificação Interno do Condomínio de Lotes, aprovado pela Prefeitura.

Art. 16º Em 60 (sessenta) dias após conclusão das obras do condomínio de lotes, o empreendimento deverá ser instituído pelos seus proprietários no competente registro de imóveis, nos termos do art. 1332 do Código Civil. Após, deverá ser averbada sua constituição nas matrículas individualizadas de cada unidade autônoma, conforme art. 1333 do mesmo diploma.

Art. 17º Atendidas as exigências do artigo anterior, os proprietários das unidades autônomas deverão, 30 (trinta) dias após registro de instituíção de condomínio, eleger seu síndico, conforme convenção condominial e registrar no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica o condomínio de lotes aprovado.

Art. 18º Nos próximos 30 (trinta) dias após eleito, o representante legal do condomínio deverá protocolar na Prefeitura, solicitação de cadastro imobiliário municipal, anexando as matrículas de todas as unidades autônomas e informando seus proprietários, titulares do seu domínio útil, ou seus possuidores a qualquer título (caso houver), conforme disciplina art. 90 da Lei Municipal nº 2397 de 30 de dezembro de 2002.

PARÁGRAFO ÚNICO – No caso do Condomínio para Formação de Sítios de Recreio, o procedimento descrito no caput deste artigo deverá ser realizado no INCRA, conforme art. 20 da Instrução Normativa 82/2015.

Art. 19º O Imposto Predial e Territorial Urbano, incidirá sobre a área total das unidades autônomas após conclusão das obras do condomínio de lotes, independentemente da emissão do termo de conclusão ou carta de habitação do condomínio, conforme disciplina art. 87 / §2º da Lei Municipal nº 2.397 de 30 de dezembro de 2002. O imposto será lançado no exercício seguinte a conclusão, conforme instrui art. 95 / § 1º do mesmo diploma.

Art. 20º O recolhimento dos resíduos sólidos urbanos dos condomínios é de inteira responsabilidade dos seus condôminos, devendo seu representante legal organizar a coleta interna e condução até o ponto indicado pelo órgão competente municipal.

Art. 21º Será de exclusiva responsabilidade dos condôminos a manutenção das redes e equipamentos urbanos que estiverem no interior do condomínio de lotes, assim como a manutenção das edificações das áreas comuns.

Art. 22º Revoga-se a Lei Municipal 5.302/2022 e disposições em contrário.

Art. 23º Essa Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Campo Bom, 01 de janeiro de 2023.

JUSTIFICATIVA:

O Projeto de Lei que ora se apresenta tem por finalidade instituir no Município de Campo Bom, uma nova modalidade de ocupação de solo, incluída pelo art. 58 da Lei Federal 13.465 de 11 de julho de 2017, a saber, Condomínio de Lotes.

Tal modalidade, se assemelha ao Condomínio Edilício, regulamentado pela Lei Municipal 1.604 de 09 de setembro de 1994, porém, se difere na ausência de edificação na área privativa da unidade autônoma, caracterizando o lote.

Desde sua regulamentação federal, esta modalidade de parcelamento de solo foi instituída em diversos municípios do nosso estado, tendo estes municípios atraído grandes investimentos imobiliários neste seguimento.

Recentemente sancionada a alteração na Lei Estadual de Desenvolvimento Urbano, o art. 1 da Lei 15.788 de 23 de dezembro de 2021, condiciona a disposição de Lei Municipal, os critérios desta modalidade de ocupação de solo, devendo agora, os municípios que não possuem regulamentação, instituírem o Condomínio de Lotes.

No município, há uma legislação que versa sobre o tema, qual seja, L5302/22, contudo com efeitos suspensos judicialmente devido a inobservâncias no seu rito, devendo com este projeto ser revogada. 

Assim, o presente Projeto de Lei, objetiva instituir a nova modalidade de ocupação de solo, incluída por Lei Federal e atribuída para os municípios, conforme Lei Estadual 10.116 de 23 de março de 1994.

Campo Bom, 01 de janeiro de 2023

Vereadora Sandra Orth (PSDB)